확정일자, 전세·월세 계약 시 꼭 챙겨야 할 이유와 신청 방법
확정일자는 임차인의 권리를 법적으로 보호하기 위한 핵심 절차입니다.
2025년 기준, 전세나 월세 계약을 체결한 후 전입신고와 함께 확정일자를 받아두면 보증금 보호와 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
이번 글에서는 확정일자의 개념부터 신청 방법, 효력, 주의사항까지 자세히 안내드립니다.
핵심 키워드: 확정일자, 임대차계약, 전입신고, 보증금 보호, 주택임대차보호법
확정일자란 무엇인가
확정일자는 임대차계약서가 특정 시점에 존재한다는 사실을 공적으로 증명하기 위한 제도입니다.
임대차계약서에 정부기관(주민센터 또는 법원)이 ‘확정일자 도장’을 찍어줌으로써 임차인이 법적으로 계약일을 증명할 수 있게 됩니다.
이는 단순한 도장이 아닌, 임차인의 보증금을 지키는 중요한 법적 장치입니다.
확정일자의 효력
확정일자를 받은 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖습니다.
즉, 집주인이 금융기관 융자나 채무 불이행 등으로 주택이 경매로 넘어가더라도 확정일자와 전입신고를 모두 완료한 임차인은 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
확정일자는 보증금을 보호받기 위한 3대 필수 요건 중 하나이며, 다음 세 가지가 모두 충족되어야 완전한 보호를 받을 수 있습니다.
- ① 실제 거주(점유)
- ② 전입신고 완료
- ③ 임대차계약서에 확정일자 부여
확정일자 신청 방법
확정일자는 오프라인과 온라인, 두 가지 방법으로 신청할 수 있습니다.
1. 주민센터 방문 신청
- 신청 장소: 임차주택 주소지 관할 주민센터
- 필요 서류: 임대차계약서 원본, 신분증
- 수수료: 600원(2025년 기준)
- 확정일자 스탬프가 임대차계약서에 찍히면 완료
2. 정부24 온라인 신청
- 사이트: 정부24(www.gov.kr)
- 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인
- 전자문서 형태의 임대차계약서를 업로드 후 확정일자 신청
- 신청 후 처리 결과는 문자 또는 이메일로 안내받음
확정일자부여현황 인터넷 발급
이미 확정일자를 받은 임대차계약의 부여 현황은 온라인으로도 확인할 수 있습니다.
계약 후 일정 기간이 지난 뒤 ‘확정일자 부여 여부’를 확인하거나, 증빙용으로 출력이 필요한 경우 다음 절차를 이용합니다.
정부24에서 조회·발급
- 접속 경로: 정부24 > 부동산 > 확정일자 부여 현황 조회
- 공동인증서 로그인 후 ‘확정일자부여현황’ 검색
- 본인 명의 계약 건만 확인 가능
- 조회 결과는 PDF 파일로 발급 및 출력 가능
대법원 인터넷등기소 이용
- 주소: https://www.iros.go.kr
- ‘확정일자부여현황 발급’ 메뉴 선택
- 공인인증 로그인 후 부여일자, 주소, 계약자 정보 입력
- 확정일자 부여 내역을 전자문서 형태로 조회 및 출력 가능
이 기능은 계약 증빙이나 대출 심사(융자 심사) 과정에서도 활용됩니다.
따라서 계약 후 반드시 인터넷으로 부여 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.
확정일자 신청 시 주의사항
- 확정일자는 계약서 ‘원본’에만 부여됩니다. 복사본, 스캔본은 인정되지 않습니다.
- 전입신고와 확정일자를 같은 날 진행해야 권리 보호가 완전해집니다.
- 계약이 갱신되면 새로 확정일자를 받아야 효력이 유지됩니다.
- 주택이 아닌 오피스텔이나 고시원 등 일부 시설은 보호 범위가 다르므로 확인이 필요합니다.
확정일자와 전입신고, 둘 다 해야 완전 보호
많은 임차인이 전입신고만 하면 충분하다고 생각하지만, 보증금을 실제로 보호받기 위해서는 확정일자까지 반드시 받아야 합니다.
전입신고는 ‘거주사실’을 증명하고, 확정일자는 ‘계약사실’을 증명하기 때문에 두 절차가 함께 이루어질 때만 우선변제권이 발생합니다.
확정일자 제도의 법적 근거
확정일자는 「주택임대차보호법」 제3조 및 제3조의2에 근거하여 운영됩니다.
해당 법령은 임차인의 보증금 반환을 보장하기 위해 임대차계약의 존재와 일자를 명확히 증명하도록 규정하고 있습니다.
따라서 모든 임차인은 계약 체결 직후 즉시 확정일자를 받아야 합니다.
마무리 및 실생활 팁
확정일자는 단순한 행정 절차가 아니라, 나의 전세금·보증금을 지켜주는 가장 기본적이고 강력한 보호 장치입니다.
주민센터나 정부24를 통해 간단히 신청할 수 있으므로, 임대차계약 직후 바로 진행하는 습관을 들이시길 권합니다.
확정일자를 챙기는 것은 내 재산을 지키는 첫걸음입니다.
— 사소하지만 확실한 팁 —
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